Immobilier en Israël. Fin de la hausse ou début de la baisse ?

Combien d’articles ont déjà été écrits sur le sujet de la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années.

Immobilier à la baisse. Nous avons dans un précédent article, déjà évoqué l’initiative du gouvernement mené par Moshe Kahlon visant a faire baisser les prix.

Nous ne savons pas si l’on peut dire que cette mesure commence à porter ces fruits, mais l’économiste en chef du ministère de l’Industrie a publié des chiffres au premier trimestre 2017 indiquant que la demande sur un an avait baissé.Il en est de même de la demande en Avril 2017. En Avril dernier le secteur bancaire a annoncé avoir octroyé 5.800 prêts par mois comparé à une moyenne de 7000 en 2016.

Les prix moyens des appartements semblent aussi se stabiliser voir baisser légèrement sur la même période.
Roni Brick, président de l’association des constructeurs Israéliens, disait dernièrement dans un interview sur le Jérusalem Post, que le mouvement de hausse avait ralenti à 4,5% en 2017 et devrait encore baisser à 3,8% en 2018 .

Est-ce une nouvelle tendance qui est en train de se dessiner, ou s’agit t’il juste simplement d’une correction ?

Pour répondre à cette question il convient de voir en détail les raisons de la hausse constante ces 10 dernières années, et de mettre en perspectives le marché immobilier Israélien ces 10 prochaines années.

Les raisons de la baisse

Depuis un an, une mesure gouvernementale visant à enrayer la hausse à fait polémique. Il s’agissait de créer une taxe pour les propriétaires à partir du troisième appartements.

Le texte de loi prévoyait de fixer d’une taxation a 1% de la valeur du bien par année. Avec un plafond maximal de 18.000 sh par mois. Finalement, La cour suprême d’Israël a décidé de renvoyer le texte de loi car le processus législatif aurait connu des vices de forme, comme cela était l’argument principal des opposants à ce texte. Cependant l’annonce de cette mesure jusqu’à son annulation a pu être l’objet d’un ralentissement de la demande.

Une autre raison serait justement cette hausse continue depuis 10 ans à un rythme supérieur à l’augmentation des salaires en Israël, créant ainsi une sorte d’insolvabilité des investisseurs. Aujourd’hui le prix moyen d’un bien est supérieur à 140 salaires mensuels, ce qui est excessif. Ces deux raisons seraient catalyseurs d’une baisse de la demande sur un an.

Les raisons de la hausse sans discontinuité

La hausse constante depuis au moins 10 ans s’explique principalement pour trois raisons selon Rony Brick, président de l’association des constructeurs israéliens :

– Tout d’abord dans la pénurie de terrain. Notons qu’elle se caractérise en majorité dans les métropoles.
La situation d’Israël au regard du contexte géopolitique est particulière. Certaines régions comme la « Judée Samarie » ont du mal à se développer.
La construction d’un Yishouv nommé « Amichai » dans la région de Shiloh est une première depuis 25 ans.
Si un jour le gouvernement décide d’annexer la Judée Samarie, située au cœur d’Israël et couvrant 5.860 KM2 soit plus de 20% de la surface du pays, cela constituera une vraie source d’opportunités immobilières.
Aujourd’hui les mises en chantier de la région ne couvrent que 3% du total des mises en chantier du pays.

Cependant les prix n’ont tout de même pas cessé de monter dans des localités comme « Eli » par exemple, ou il y a 15 ans le prix d’un maison était de 85.000 dollars, aujourd’hui à près de 300 000 dollars !

-La pénurie des ouvriers du bâtiment.

Israël et la Chine ont signé en mars dernier, un accord sur l’embauche de 6.000 ouvriers du bâtiment chinois pour répondre à la pénurie de logements à l’origine d’une très forte hausse des prix de l’immobilier.

– Notons aussi l’apport constant de nouvelles régulations coûteuses pour les constructeurs, les contraignant à relever leurs prix.

La pénurie structurelle de logements en Israël est de 149.000.

En 2016, 58.000 logements ont été construits, sur ces 5 dernières années la moyenne annuelle a été de 54.000.
Pour que cette pénurie cesse dans les 10 prochaines années il faudrait construire environ 75.000 unités par an.
Toujours selon les calculs du département économique de l’association des constructeurs israéliens, en 2050 le pays aura besoin de 3 millions de logements supplémentaires, ce qui veut dire doubler le parc actuel.

Est ce que les prix peuvent encore monter?

Bien sur cela dépend des régions et de leur stade de développement. Sera-t-il encore possible de doubler la valeur de son bien sur la Tayelet de Tel Aviv ou les prix peuvent atteindre 100.000 Nis du mètre carré, pas si sur.
Certains promoteurs comme « EWAVE » misent aujourd’hui sur le Sud de Tel Aviv avec des quartiers comme «Neve Shaanan » ou les prix sont encore proches de 30.000 Nis du mètre carré.

Pour environ 1 million NIS il est possible d’acquérir sa résidence principale dans de nombreuses localités autour des villes. En Israël les lieux d’opportunités ne manquent pas, dans le sud par exemple à Beer Sheva avec la création, dont fin 2018, d’un lac de 90 Dounam, contribuant à attirer touristes et nouveaux résidents dans la région du Neguev.

Pour le Nord d’Israël, il suffirait que le gouvernement décide d’améliorer ou de créer de nouvelles infrastructures ferroviaires, rendant plus accessibles les grandes métropoles pour que ces régions explosent.
N’oublions pas qu’Israël ne répond pas aux critères traditionnels de la logique cartésienne d’autres pays.
Investir en Israël, parce que c’est un pays jeune, comporte en tous cas très certainement plus d’opportunités immobilières qu’en France.

David Boukhabza

David Boukhabza

CEO de la société CAYA HARMONY CAPITAL. Spécialisé dans la recherche et la sélection d'opportunités d'investissements dans le domaine financier et immobilier. Installé en Israel depuis 2 ans, David Boukhabza s'est toujours fixé comme mission principale de rendre accessible les investissements d'ordinaires destinés aux gros investisseurs.

6 pensées sur “Immobilier en Israël. Fin de la hausse ou début de la baisse ?

  • 12 septembre 2017 à 8:05
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    « Est ce que les prix peuvent encore monter?… » en voilà une de question existentielle ..

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  • 12 septembre 2017 à 9:58
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    Aucunes baisses de l’immobiler au regard du site YAD 2, les causes sont plutôt a rechercher du côté des banques israéliennes qui detiennent les hypothèques et qui n’ont aucun intérêt à une baisse des prix.

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  • 12 septembre 2017 à 10:39
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    Nous nous rendions regulierement en Israel et nous constatons que chaque année les prix de location sont a la hausse.
    Nous avons donc decidé de nous y rendre moins souvent
    Et la question que l’on se pose »COMMENT FONT LES JEUNES POUR SE LOGER.
    Inadmissible pour Israel

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    • 12 septembre 2017 à 12:29
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      Israel n est pas un pays pour nous jeune

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  • 12 septembre 2017 à 5:30
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    Bonjour Yehouda,
    Si vous avez lu tout l’article vous avez pu constate que j’écris qu’il y de nombreux endroits en Israel en dehors des centre villes, bien plus abordable.
    Cordialement
    David Boukhabza

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  • 12 septembre 2017 à 6:16
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    Bonjour M. David Boukhabza,
    J’apporte à votre connaissance que pour faire Holon/Tlv ou Bat Yam/TLV en voiture, il faut quasiment 1 heure….

    1 Heure (en voiture ou en bus) pour faire 6 km! distance qui les sépare !

    Vous voulez que les jeunes gens fassent 3 heures de route le matin pour aller bosser (eh oui le travail se trouve dans la région de TLV) et ainsi faire plaisir aux spéculateurs immobiliers ?

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